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Como funciona o aluguel de apartamento ?

Para a realização do aluguel de apartamento é necessária a consulta com cada proprietário e ou imobiliária correspondente que possui seus critérios próprios de análise e aceitação de uma ou outra modalidade de garantia de locação.

 Analise da ficha do locatário.

Normalmente proprietários e imobiliárias realizam a análise de credito do locatário que consiste em saber se o interessado na locação do apartamento   possui condições econômicas de cumprir com o compromisso, contrato de locação, que pretende realizar. 

Como numa análise de credito padrão, normalmente é analisado o histórico financeiro; salarios, despesas pessoais. Verificando desta forma se o valor do aluguel do apartamento   é compatível com o rendimento que o locatário demonstra através dos documentos.

Como é realizado o aluguel  do apartamento ?

As locações de apartamento  são realizadas através de contrato de locação, residencial.

Todo contrato de locação deve atender à lei do inquilinato 8.245/91  alterada pela lei 12.112 de 2009  que estabelece os procedimentos legais para a realização da locação.


Como funciona o contrato de locação?

Um contrato de aluguel é um documento realizado entre o proprietário do apartamento , que passará a se chamar "Locador" e o interessado na locação , que após o contrato de locação  passará a se denominar  "Locatário" ou "Inquilino".

O contrato de locação é realizado normalmente por escrito, para cessão , uso de um bem (imóvel) por um determinado tempo, normalmente de 30(trinta) meses para finalidade residencial.

 Peso uso do imóvel ,  deste periodo de tempo o inquilino paga ao Locador  um valor de aluguel mensal, em uma determinada data de vencimento ( estabelecida no contrato de locação).

 Para estabelecer todas as regras tais como ; dia do vencimento do aluguel, data de reajuste, índices de reajuste do aluguel, ínicio e término do contrato de locação, tipo de garantia da locação, etc.., é estabelecido um contrato de locação.

Qual o prazo mínimo para a locação de imóvel residencial?

O prazo mínimo para a locação residencial é de 30(Trinta) meses, ou seja, dois anos e meio.

Não há proibição para a locação com prazo inferior, porém aconselhamos a consulta de um advogado ou orientação da imobiliária, pois acarretará diversas consequências que deverão ser analisadas antecipadamente caso as partes optem por um prazo inferior. 


O que são e quais as garantias de locação existentes?

As garantias de locação, servem basicamente para resguardar o proprietário do imovel caso o inquilino não pague o aluguel. Garantindo desta forma que o Locador(proprietario) receba os alugueis mensais.

As garantias de locação são ;

“I – caução; 
II – fiança;
III – seguro de fiança locatícia.
IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)”.


Atenção é proibida a exigência de mais uma garantia na locação de imoveis, ou seja, o proprietário poderá escolher somente uma , das modalidades de garantia existentes.


Caução

A garantia de locação mais conhecida é a de caução, ou deposito , assim chamada em algumas regiões.

O modelo de garantia de caução , corresponde ao pagamente antecipado de 03(três) meses do valor do aluguel ao proprietário, visando cobrir o inadimplemento do contrato de locação.

A garantia em caução , NÃO poderá ser superior a 03(Três) meses do valor do aluguel.

As outras duas modalidades mais utilizadas são ( Fiador e Seguro Fiança locatícia).

Veja aqui um modelo de contrato de locação residencial com deposito

Fiança

A fiança consiste na apresentação pelo locatário de um fiador, que é uma pessoa (fisica ou juridica) que irá garantir a locação.

 Desta forma o fiador é corresponsável pelo contrato de locação, cobrindo desta forma os pagamentos do alugueis e encargos do contrato de locação caso o inquilino se torne inadimplente.

veja aqui um modelo de contrato de locação residencial com fiador

Seguro Fiança

Modalidade de garantia onde uma seguradora contratada torna-se corresponsável com o locatário pelos pagamentos estabelecidos no contrato de locação ; caso o inquilino não pague o aluguel, ou mesmo , em casos específicos contratados, também  responsável pelos danos ao imóvel, tais como avarias e pinturas.

Como funciona o reajuste de aluguel ?


Normalmente os contratos de locação utilizam os índices de reajuste do IGPM/FGV, IGP/FGV, IPC/FGV, IPCA-IBGE, INPC/IBGE e IPC/FIPE, para os reajustes anuais dos contratos de locação.

Qual o índice de reajuste de aluguel mais utilizado ?

O índice acumulado do  IGPM/FGV é  atualmente o mais utilizado nos contratos de locação.


Qual o índice acumulado do IGPM/FGV de Janeiro  de 2022?

O índice acumulado do igpm/fgv de Janeiro de 2022 é de 17,89%.


Para verificar o histórico com todos os índices de reajuste de aluguel e calcular automáticamente o reajuste do aluguel , clique aqui


Como é calculado o índice de reajuste de aluguel " IGPM/FGV "?

O IGPM-FGV é calculado pela Fundação Getulio Vargas.

Alugando um imovel , devo pagar o seguro de incêndio ? A obrigação de pagamento do seguro de incêndio é do proprietário ou do inquilino ?

A obrigação de realizar a contratação/pagamento do seguro de incêndio  de responsabilidade do Locador(propritário do imóvel) , porém a lei do Inquilinato 8.245/91 , permite , desde que esteja descrita, formalizada,  no contrato de locação, que este valor do seguro de incêndio , seja repassado ao Locatário(inquilino).

Conforme artigo 22 da lei do inquilinato abaixo.
Art. 22. O locador é obrigado a:
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.