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Perguntas e Respostas


O Aluga.com.br preparou esta seção para que você possa tirar todas suas dúvidas sobre como "Alugar". As perguntas estão agrupadas por tópicos, basta escolher um :


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Para se alugar um imóvel, quais as modalidades de garantia?
r. As modalidades de garantia são 3 ( três )
I - Caução II- Fiança
III- Seguro de fiança locatícia

Como será a caução ?
r. A caução no uso comum e feita em dinheiro que não poderá exceder o equivalente a 3(três) meses de aluguel, cuja quantia depositada em caderneta de poupança, será revertida em benefício do locatário com todas as vantagens dela decorrentes no final da locação. Quando se resolverá a garantia; isto é , estando o imóvel nas condições locada.

A caução poderá ainda ser em bens móveis ou imóveis ?
r. Sim, Quando em bens móveis, devera ser registrada em cartório de títulos e documentos; em bens imóveis deverá ser averbada a margem da respectiva matrícula.

O Inquilino pode cobrar do proprietário as benfeitorias feitas no imóvel ?
r. As benfeitorias somente serão indenizadas em caso de autorização; havendo cláusula excludente não poderá ser cobrada.


Quais as cautelas do proprietário ao entregar o imóvel ao locatário ?
r. Deverá o proprietário exigir do inquilino, termo assinado quanto as condições reais do imóvel, para assim devolve-lo ao final do contrato.

E o imóvel apresentando defeito na percepção do inquilino ?
r. Deverá comunicar ao proprietário no prazo máximo de 30 dias, através de notificação por escrito.

Na locação em caso de condomínio, quais as atribuições do locatário ?
r. O locatário deve seguir as regras previstas na convenção e no regulamento interno, mas so deve pagar as despesas ordinárias.

Quem responde pelas despesas extraordinárias do condomínio, quando necessário o conserto em um prédio ? Locador ou Locatário?
r. As despesas extraordinárias de condomínio são de responsabilidade do locador.

No caso de venda de imóvel o locatário tem o direito de preferência ?
r. O direito de preferência será manifesto no caso do contrato de locação estar averbado pelo menos 30 dias antes da alienação, junto a matrícula do imóvel.

Os impostos e taxas devidos ao município são obrigações do locador ou locatário ?
r. Os impostos e taxas devidos ao município são de responsabilidade do locador, podendo correr por conta do locatário, mediante cláusula expressa em contrato de locação.

Quem deve pagar as despesas ordinárias de condomínio?
r. As despesas ordinárias são atribuidas ao locatário e são mencionadas no artigo 23 $1o. letras "a" até "i" da lei 8245/91.

Quando deverá ser pago o aluguel, na omissão do contrato?
r. Se não houver cláusula contratual fixando o dia exato em que deve ser feito o pagamento, se-lo-a até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido.

Como se prova o contrato verbal?
r. O contrato verbal tem sua prova através dos recibos, cujo fornecimento, pelo locador, é obrigatório.

Em caso de falecimento de uma das partes, o contrato de locação se extingue?
r. Em caso de falecimento de qualquer das partes, o contrato prossegue com o cônjuge, o concubino(a) ou os herdeiros ( artigo 10 e 11 ) lei 8.245/91.

Quais os tipos de locação predial?
r. São 6 tipos: locação residencial, comercial, não residencial, por temporada , a de shopping centers e mistas.

Como se rompe o contrato de locação?
r. a)O contrato de locação se rompe conforme casos previstos no artigo 9o. da Lei a saber:
I- por mútuo acordo;
II- por infração legal contratual;
III- por falta de pagamento do aluguel e encargos;
IV- para a realização de obras urgentes, determinadas pelo Poder Público.

b) nos casos de retomada, ou seja, de denúncia:
I- vazia- locações novas, artigo 46, contrato descrito de 30 meses ou mais;
locações antigas artigo 78.
II- Cheia- as hipóteses enumeradas no artigo 47 aplicáveis aos casos de contratos verbais ou de menos de 30 meses.

c) no caso de venda do imóvel ( arigo 8o. ).

Quais os deveres do locador na locação do imóvel?
r. Os deveres fundamentais do locador são os abaixo relacionados, isto discriminados em Lei.
1) Dever de entrega do prédio ao locatário.
2) Dever de garantir o uso pacífico do prédio.
3) Dever de manter a forma e o destino do prédio alugado.
4) Responsabilidade quanto aos vícios ou defeitos da locação.
5) Dever de fornecer descrição do imóvel.
6) Dever de fornecer recibo ao locatário.
7) Dever de pagar taxas de intermediação, administração e de sindicância sobre o inquilino e o fiador.
8) Dever de pagar impostos, taxas e prêmios de seguros.
9) Dever de exibir comprovante do que for exigido do locatário.
10) Dever de pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Quais os deveres do locatário na locação do imóvel?
r. Os deveres do locatário, são os que seguem:

1) Obrigação de pagar o aluguel.
2) Obrigação de pagar os encargos da locação, que tenham sido previstos no contrato ou que sejam impostos por lei.
3) Dever de pagar pontualmente o aluguel e os encargos.
4) Dever de usar, regularmente, o imóvel locado, tratando o prédio com o mesmo cuidado como se lhe pertencesse, empregando-o para os fins a que se destina.
5) Dever de restituir o imóvel locado.

Em quais condições deverá ser entregue o imóvel locado?
r. A devolução do imóvel deve ser efetuada no estado em que o locatário o recebeu, no início do contrato, ressalvadas as deteriorações naturais ao uso regular.

Um contrato residencial ou comercial que tenha prazo na forma da lei, após cumprido pelo locatário, precisa-se fazer novo contrato, se o mesmo quiser continuar a locação?
r. Tomando-se como exemplo o contrato de 30 meses na locação residencial. Se findo o contrato de locação, o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, presumir-se-á a locação prorrogada por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas ou condições do contrato.
Obs: Nada impede que se faça novo contrato escrito.

Como proceder para o reajuste numa locação verbal?
r. A lei do inquilinato prevê a existência de contrato verbal e ampara-o com todos os seus dispositivos. O reajuste deverá ser anual, como para todos os contratos de acordo com o Plano Real.

O imposto de renda que recai sobre o aluguel, pode ser repassado ao inquilino?
r. Este encargo que toca ao contribuinte, não pode ser transferido ao locatário, porque representa, de um lado benefício extraordinário em favor do locador e de outro lado, ônus excessivo para o locatário.

O que é fiador profissional?
r. Os fiadores profissionais são pessoas que emprestam o nome para inquilinos, mediante pagamento de uma taxa. Alguns apresentam identidade e documentos falsos ou não arcam com as obrigações quando o locatário fica inadimplente. Se isso ocorrer, podem ser enquadrados no Código Penal, e o inquilino, considerado cúmplice.

Em caso de rescisão em contrato de locação, a multa é sempre cobrada por inteiro?
r. Havendo cumprimento de parte do contrato, a proporcionalidade deverá ser respeitada em virtude da lei cogente de ordem pública que é a lei especial que rege as locações, não havendo outra que o faça. O art 4o. da Lei 8.245/91 estabelece a proporcionalidade prevista no art. 924 do código civil e não poderá ser afastada por cláusula contratual no sentido de ser cobrada por inteiro, não importando o mês em que o locatário entregue o imóvel, pois a cláusula pactuada neste sentido é considerada nula nos termos do art. 45 da Lei do Inquilinato que exprime "serem nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem elidir os objetivos da presente lei".

Numa locação verbal, locatário atrasa o aluguel e abandona o imóvel, deixando no local a concubina e filho, como proceder?
r. A locação residencial é "intuito familiar"; poderá ser proposta Ação de Despejo p/ falta de pagamento c.c cobrança de aluguéis em relação a concubina e filho (se maior); ampliar quanto ao desertor se tiver noticias de seu paradeiro.

Ação Renovatória em Contrato de Locação Comercial. Qual o prazo para
r. O locatário receberá os benefícios da Ação Renovatória nos contrato firmados por 5 (cinco) anos ou na somatória deste prazo; porém a sua proposta devera ter o prazo decadencial de seis meses a um ano, antes de vencer o contrato de cinco anos ou do último contrato como somatório deste prazo; art. 51 da Lei 8245/91.

Quando da cobrança do aluguel é legal inserir no pagamento a taxa de boleto bancário?
r. Será legal desde que expressa em cláusula contratual. Vide art.22 inciso VIII - Lei 8245/91:
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que indicam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

O boleto bancário visa agilizar os trabalhos da imobiliária, beneficiando o locador(a) e principalmente o locatário(a)

É lícito ao locatário desocupar o imóvel antes do prazo normal? E, quanto ao locador cabe o pedido para desocupação?
r. Nos termos do art. 4º da Lei 8.245/91, o inquilino poderá rescindir o contrato antes do seu termino, desde que pague a multa contratual proporcional; Entretanto havendo cláusula resolutiva, desde que cumprida, exemplo: 12 meses, neste caso, estara isento da multa. Outrossim se a devolução do imóvel decorrer de transferencia pelo seu empregador de prestar serviço em outra cidade, desde que comunicado por escrito. Quanto ao locador deverá cumprir a locação até final.

É legal a cobrança de luvas na locação comercial?
r. A Lei 8245/91 não proibe a cobrança de luvas na locação inicial; não podendo o locador voltar a cobrar na renovação. Segundo o "Enunciado nº 9 do 2º tribunal de alçada civil de São Paulo: A Lei 8245/91 não proibe a cobrança de luvas no contrato inicial da locação comercial. "Luvas" ou ônus iniciais da locação" é o pagamento para utilizar-se de determinado e especial imóvel, com a previsivel vantagem do inquilino, não existindo a devolução dos valores pagos. Nestes casos deve o locatario firmar locação de 5 (cinco) anos, onde poderá valer-se da ação renovatória, evitando-se desta feita uma possivel denuncia vazia.

Que cuidados tomar na assinatura do contrato?
r. Os contratos devem ser lidos na presença de testemunhas qualificadas e das partes. Guarde uma via original e verifique se todas as assinaturas têm firma reconhecida.

Qual a duração de um contrato comercial?
r. O prazo de locação comercial é de 12(doze) meses, podendo ser estendido de acordo com o interesse das partes.

Qual a duração de um contrato residencial?
r. A lei 8.245/91 sugere o prazo de 30( trinta) meses para as locações residencias.

O que é preciso para transferir ou modificar Locatário ou fiador?
r. Para mudar o Fiador, basta que o locatário apresente a documentação exigida ao pretenso Fiador, como fizera no início da Locação.

Se a apresentada preencher os requisitos exigidos, basta fazer um pedido de adiantamento contratual mencionando esta alteração.

Quanto à mudança do inquilino, além da rescisão do contrato atual, o novo inquilino precisa apresentar a documentação exigida e possuir as qualificações.

Se eu precisar desocupar um imóvel residencial antes do prazo de 30 ( trinta) meses, o que devo fazer?
r. O locatário pagará a multa contratual proporcional ao tempo que ficou no imóvel, a não ser que o proprietário concorde em não negociá-lo.
Há ,entretanto, um caso previsto em lei que permite ao Locatário desocupar o imóvel a a qualquer tempo independente do prazo contratual decorrido, o qual seja :
- Mediante prova documental de sua transferência pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquelas no início do contrato, devendo, no entanto, para isso notificar por o Locador com prazo mínimo de 30 (trinta) dias.

Preciso alugar um apartamento por 12 (doze) meses porém os contratos são de 30 ( trinta) meses, o que fazer?
r. O Contrato de Locação, de acordo com a legislação em vigor deverá ser de 30 (trinta) meses, porém pode-se negociar com o Locador e incluir a cláusula de isenção de multa após 12 ( doze) meses.

Sob quais condições o Locador pode iniciar uma ação de despejo contra o Locatário?
r. O locador pode pleitara retomada do imóvel através de Ação de Despejo nos seguintes casos:
 Em decorrência de prática de infração legal ou contratual.
 Por falta de pagamento de aluguel e accessórios da Locação.
 Para realização de reparos urgentes determinados pelo poder público.
 Pelo instituto da denúncia vazia.
 Por mútuo acordo. Quando pactuada a desocupação por escrito, com antecedência mínima de 06 ( seis) meses.
 Em decorrência da extinção do Contrato de Trabalho.
 Para uso próprio, de seu conjugue, ou de seu companheiro.
 Para uso residencial de descendentes ou ascendentes que não tenham imóvel próprio.
 Para reformas ( desde que obedecidas as condições legais para a referida tomada).
 Outros casos previstos em Lei superveniente ao início de vigência da Lei 8.1245/91.

É possível a liberação de multa contratual ?
r. Com certeza a possibilidade de liberação de multa contrato ou redução da mesma é absolutamente possível, porém desde que seja consentida pelo Locador.

Quais as obrigações e responsabilidades do Fiador?
r. O Fiador solidário é o principal responsável pelo contrato de locação, cabendo a ele o cumprimento de todas as cláusulas contratuais, até a entrega efetiva das chaves do imóvel.







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